Slik foregår et salg av eiendom i Spania

Prosessen

Prosessen ved kjøp av bolig i Spania er noe ulik prosessen vi er vant til fra Norge. Vi ønsker derfor å informere litt om hvilke ulikheter du som kunde vil kunne komme til å merke når du kjøper bolig i Spania.

I Norge arrangeres det ofte felles visninger av eiendommer, hvoretter man må delta i en stressende budrunde. Her kreves at man tar en hurtig avgjørelse, dessuten er budet forpliktende, og man må vise at man har økonomisk dekning for budet.

I Spania gjennomføres prossesen annerledes; - her arrangerer vi privatvisninger på både eiendommer hvor vi er meglere, og eiendommer som er til salgs gjennom andre meglere.

Man bør som kjøper velge seg en megler, og forholde seg til én og samme megler under hele prosessen, uansett hvilke meglerfirma som har eiendommen for salg. (Det finnes noen unntak). Dette fordi eiendomsmeglerne i Spania samarbeider med de fleste andre eiendomsmeglere i området. Dersom du finner én du har tillit til, vil denne megleren kunne gi deg hjelp med å kjøpe enhver eiendom i sitt distrikt.

 

Selve kjøpsprosessen

Etter å ha funnet den perfekte eiendom, og forhandlet frem riktig pris, tar man i Spania som regel i mot et reservasjonsbeløp, inntil vi skriver en kjøpekontrakt mellom kjøper og selger. Reservasjonsbeløpet er som regel på ca. € 3000,- - € 20.000 avhengig av eiendommens prisleie. 

I perioden fra reservasjonsbeløpet er innbetalt, til man skriver en endelig kjøpekontrakt, sjekker meglers advokat alle de forhold rundt eiendommen som det hjemme i Norge er vanlig at man får sammen med prospektet. (Ofte vil dette allerede være gjort i våre prospekter). Dersom disse forholdene avviker fra det man hadde forventet, står man fritt til å trekke seg fra handelen, uten kostnader. Dersom alt ser bra ut, og er som forventet, skriver man en kjøpekontrakt.

Først på dette tidspunktet har kjøper og selger endelig forpliktet seg. Som man forstår er forpliktelsestidspunktet i Spania vesentlig senere enn det er i Norge. Men man kan kaste bort en del penger (reservasjonsbeløp) dersom man velger å trekke seg fra én eller flere avtaler.

 

Kjøpekontrakten inneholder et tidspunkt for overtagelse. Ved avtalt overtagelse foregår både betalings og overtagelsesprosessen. Samtidig foregår utstedelse av skjøte. I Spania møter man da sammen med sin advokat, samt selger og selgers advokat, hos Notarius Publikus, eller Sorenskriveren, som han tidligere het i Norge. Her gjennomføres selve transaksjonen. Da er alle dokumenter klargjorte, og eventuelle lån er klare for utbetaling fra banken. Banken er også till stede på møtet. Som oftest vil dette møtet finne sted ca. 1-2 mnd etter at kjøpekontrakten er signert. Avtalt overtagelsestidspunkt kan selvsagt være senere enn en slik minimumsperiode. Det er imidlertid vanlig med en kontraktsfestet overtagelse innen 3 måneder fra kontrakten skrives.

Kjøper får på møtet utlevert nøkler og kopi av skjøte på eiendommen. Lån blir innfridd og selgeren mottar restbetalingen på eiendommen, der og da hos notariatet. (Gjennomføring av oppgjøret.) Du som kjøper må være forberedt på å dokumentere hvor pengene kommer fra. (Banklån, sparepenger, lån på eiendom i Norge e.l.)  Spanjolene er blitt mye strengere når det gjelder svarte penger etter finanskrisen. Svarte penger er i praksis blitt vanskelig å benytte også i Spania.

 

Det ikke uvanlig at hverken selger eller kjøper er til stede hos Notarius, men at begge er representert av advokat ved fullmakt. Det kan være upraktisk å reise fra Norge til Spania for å være til stede på overtagelsen.

Avtalerett  - Ulikt fra Norge!

Dersom kjøper trekker seg fra avtalen etter at kjøpekontrakt er skrevet, mister man hele beløpet man har innbetalt. På Costa Blanca betaler kjøpere nesten uten unntak 3000 euro i depositum både på nytt og brukt. På Mallorca og Costa del Sol er beløpet ofte noe høyere. Dersom selger tilsvarende trekker seg fra avtalen, må han tilbakebetale det dobbelte av det beløpet som er innbetalt. Slikt skjer fra tid til annen i Spania.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen,  tilkommer det en dokument-/stempel avgift til staten på 10% (ITP, Impuestos Trasmisiones Patrimoniales) samt honoraret til notariatet, advokat og til eiendomsregisteret. Totalt kommer kjøpsomkostningene i Spania på 13-14%. Dette er vesentlig mer enn de 2,5% vi er vant til fra Norge. Husk når du kjøper å tenke at alt er 15% dyrere enn kjøpesummen! På grunn av avgiftssatser blir omkostningene enda litt dyrere ved kjøp av kostbare eiendommer.

 

Dette trenger man for å kjøpe

en eiendom i Spania

 

Spansk bankkonto/banklån

Vi kan anbefale banker i alle de områder hvor vi er representert. Vi ordner dette sammen med dere når dere velger å legge inn bud på eiendom.

 

NIE-nummer (Numero de Idenficacion Extranjero)

Alle som kjøper eiendom i Spania må ha et NIE-nummer. Dette er et spansk skatte nummer, som er obligatorisk før man skjøter over en eiendom, eller kjøper et kjøretøy på en som er ikke resident i  Spania. (Det er svært lite du får gjort i Spania uten NIE nummer.)

 

Det er fullt mulig å søke NIE nummer ved fullmakt  som dere gir til megler/advokat. En slik fullmakt kan også gis hos Sorenskriveren i Norge. Da må det også påføres et såkalt Appostille stempel hos Fylkesmannen, før den sendes til Spania

Alt dette er forhold vi kan bistå med.

Når man er i Spania på en visningsreise, har funnet drømmeboligen og skrevet kontrakt, reiser man som oftest hjem igjen til Norge. Dersom det er vanskelig å komme ned til overtagelse, gir man gjerne fullmakt til meglers advokat før avreise, slik at alle papirer kan ordnes uten kundens tilstedeværelse.

 

Finansiering

Her har vi flere samarbeidspartnere, både ulike spanske banker, danske Nykreditt og DNB i Luxemburg. Normalt kan du som ikke- resident påregne rundt 70% finansiering  hos de nevnte banker.

 

Etter kjøp er det en del praktiske forhold som må ordnes. Dersom dere skriver under på en autorisasjon til oss, oppretter vi en autogiro på deres konto for den årlige eiendomsskatten (IBI), og alle faste utgifter som forsikring, alarm, vann, strøm, evt. felleskostnader, og evt. gass.